El valor del alquiler de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires creció un 11,3% en el mes de julio, suba que por tercer mes consecutivo refleja un récord de incremento mensual desde que Zonaprop efectúa el relevamiento.
Asimismo, el aumento de los alquileres en la Ciudad continúa en ascenso y en julio mostró otro aumento récord. La persona que busca alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra con valores promedio de $143.825 por mes para los monoambientes, $176.244 mensuales para los departamentos de dos ambientes y $230.178 por mes para las unidades de tres ambientes, de acuerdo a lo informado por Zonaprop.
Tiene que ver con departamentos que todavía se encuentran sin inquilino, que entran al mercado y ajustan sus valores para comenzar los nuevos contratos. Únicamente en el mes de julio, los precios se elevaron a un 11,3%, suba que por tercer mes consecutivo marca un récord de incremento mensual desde que el portal inmobiliario realiza el informe. Por otra parte en los primeros siete meses del año, el valor de publicación de los alquileres creció un 89,6%, por arriba del avance de la inflación (62,5%) y del índice con el que se actualizan los contratos de alquiler ya en vigencia (57,3%).
En tanto que en la comparación interanual el crecimiento sostenido fue del 152,9%, también la máxima registrada desde el comienzo de la serie en 2012. Paralelamente, esta suba supera la variación de la inflación interanual que fue de 116,4% y al ajuste del ICL que fue del 108,2%.
Al mismo tiempo, con una oferta que tiende a cero, los dueños de departamentos aumentan considerablemente el precio de entrada para cuidar la rentabilidad. En tanto, la actualización anual dispuesta por la Ley de Alquileres en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) lleva un escenario inaudito en la Argentina: que sea el único servicio que crece una vez por año y que cuota a cuota el monto se devalúe en tanto la inflación avanza.
Por otra parte, los inquilinos no solo deben enfrentar las alzas desmedidas de los precios de alquileres sino que a la vez deben agregar el costo de las expensas. Por otro lado, el pago de los servicios en un edificio de CABA promedia el 25,1% del costo del alquiler, según el Instituto de Vivienda de la Ciudad, pero en algunos casos puede llegar a un porcentaje mayor o hasta igualarlo. A la vez, en junio, este costo promediaba los $47.256, según Consorcio Abierto, un software para administraciones de consorcios.
Cuánto cuesta alquilar un departamento de dos ambientes en los barrios de la Ciudad
Con una macroeconomía complicada, un informe de Mercado Libre reflejó cuáles son los barrios más buscados en el portal para alquilar un departamento. En tanto, históricamente el top 5 solían tomarlo los barrios de corredor norte, en julio los más solicitados fueron los barrios porteños de Caballito, Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.
En datos duros, el barrio que promedia los precios más caros del mercado es Palermo, teniendo en cuenta que el informe de Zonaprop omite los departamentos publicados en Puerto Madero ya que la oferta en ese barrio se encuentra dolarizada. Asimismo, los alquileres de departamentos de dos ambientes en Palermo promedian los $226.114 por mes, sin contar el las expensas.
Así, completan el podio de los barrios más costosos para alquilar un departamento de un dormitorio Retiro y Núñez con $217.219 y $213.424 mensuales, respectivamente. En tanto, en la zona media de precios se encuentran Villa del Parque ($181.808), Parque Chacabuco ($170.746), Boedo ($164.912) y Balvanera ($153.811).
Por otra parte, en el otro extremo de la tabla de precios, los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($114.213 por mes), Constitución ($146.940 por mes) y Vélez Sarsfield ($148.032 por mes).
Cuánto se ajustarán por ICL los alquileres en el mes de agosto
Los contratos de alquiler que a fines de julio tengan que hacer la actualización anual del valor del alquiler enfrentarán aumentos de hasta 109.83%. Este valor es determinado por el Índice de Contratos de Locación (ICL), el indicador confeccionado por el Banco Central que para su cálculo toma en cuenta en partes iguales la inflación y los salarios.
Asimismo, en los próximos meses la cifra continuará creciendo. “Los primeros días de agosto el índice que regula el aumento de los alquileres será de 109,36% y el mes terminará con aumentos de entre 112,5% y 113%”, comenta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. O sea que quien desde agosto del 2022 pagaba $74.557 por mes -precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires un año atrás-, a partir del mes que viene tendrá que abonar entre $156.093,8 y $158.806,4, dependiendo del momento del mes en el que realice la actualización.
Asimismo, la tendencia continuará a la alza en el noveno mes del año. En tanto, el economista indica que el incremento estimado del ICL a fines de septiembre será de 113,5% o 114%. “La diferencia no es mucha entre la suba de agosto y septiembre porque la inflación interanual dejó de aumentar tan fuerte y el salario creció un poco”, comenta. Es importante aclarar que estos aumentos se encuentran por debajo de la inflación interanual de junio, que fue del 115,6%.
Por otra parte, el punto débil del índice que perjudica a los propietarios es que se calcula de acuerdo al promedio de la inflación y salarios de dos meses atrás. Por ello, quienes tienen que efectuar la actualización anual del precio de alquiler en agosto lo hacen en base a los precios y sueldos de junio. En este contexto, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación” porque en lugar de actualizarse de acuerdo a la realidad del momento se ajusta en base a cifras de inflación y salario retrasadas, sostiene González Rouco.
Asimismo, si se compara el porcentaje de aumento de los alquileres cada mes según el ICL contra la inflación interanual, el ICL siempre está por debajo:
Enero: La inflación interanual fue del 98,8% y el aumento de los alquileres fue del 81,4%
Febrero: La inflación interanual fue del 102,5% y el aumento de los alquileres fue del 85,88%
Marzo: La inflación interanual fue del 104,3% y el aumento de los alquileres fue del 89,56%
Abril: La inflación interanual fue del 108,8% y el aumento de los alquileres fue del 92,59%
Mayo: La inflación interanual fue del 114,2% y el aumento de los alquileres fue del 95,94%
Junio: La inflación interanual fue del 115,6% y el aumento de los alquileres fue del 100%
Por otra parte, la desactualización se agrega a que, al ser cuotas fijas anuales, el valor de alquiler se devalúa mes a mes con el avance de la inflación. En tanto, ésta pérdida de valor real de los contratos intranquiliza a los propietarios, que en algunos casos llegaron a solicitarle a sus inquilinos “aumentos voluntarios” para compensar, solicitud que se hace por fuera de la ley y que es tenazmente rechazado por las asociaciones defensoras de inquilinos.
