En Nuñez se venden 150 departamentos del mismo edificio en un mes y medio y solicitan que la zona se redefina como un nuevo barrio de la Ciudad
Ya es una zona afianzada de la Ciudad el barrio de Núñez, y se desarrolla un nuevo epicentro que podría transformarse en un barrio en sí mismo. En tanto, el Parque de Innovación, hoy no es más que tierra llana con espacios públicos y algunos edificios. Aunque en los próximos años quienes transiten por la Avenida del Libertador verán cómo se eleva en altura y se desarolla un nuevo eje de la Ciudad.
La esencia del parque es unir en un solo lugar y bajo el foco de la innovación a universidades, residencias universitarias, empresas tecnológicas, institutos terciarios, espacios de coworking, instituciones de innovación en salud. En tanto, ese es el concepto que habilitó a que decenas de empresas se aseguren una parcela de tierra en el proyecto y al mismo tiempo contagió a sus potenciales futuros habitantes. A la vez, ese interés por el proyecto hoy se evidencia en las ventas: uno de los edificios vendió en pozo 150 departamentos en un mes y medio y el delirio por el Parque comienza a subir sus apuestas.
“Salimos a la venta en julio y en los primeros tres días vendimos 18 departamentos, aun con el contexto político y económico que atraviesa el país. El proyecto original tenía oficinas pero identificamos una mayor demanda de vivienda, lo reconfiguramos y a la semana siguiente ofrecimos más departamentos. Entre julio y agosto vendimos 150 unidades y llegamos a cerrar ocho operaciones en un día”, comenta anonadado Mariano Gubitosi, gerente comercial de la desarrolladora Grupo Portland que lleva adelante el proyecto. Asimismo, explica que la estrategia de venta en un contexto tan cambiante es actuar rápido y cerrar la operación cuanto antes sin arriesgarse a que el posible comprador quiera cambiar de opinión.
Por otro lado, los cinco meses que estimaron que iba a durar la preventa se acotaron a menos de la mitad y hoy ajustan los precios para la nueva etapa. En tanto, el metro cuadrado que se vendió en esta etapa de furor valía US$2650 y ahora se situó en US$3100.
Todo ello tiene que ver con un proyecto de usos mixtos para el que se invertirá US$38 millones. Así, e l 65% de las 191 unidades ya fueron vendidas con posibilidad de financiar en 30 cuota en pesos indexadas por CAC y un 35% de adelanto en dólares. Al mismo tiempo, éstas tendrán entre 35 y 100 m² y hoy día el ticket mínimo es de US$101.000. Asimismo, el proyecto posee espacio para aproximadamente 180 cocheras y 1400 metros cuadrados de locales en la planta baja, que según Gubitosi hay interés de alquilar.
En tanto, según Gubitosi, el secreto detrás del boom de ventas se explica por cuatro motivos. En primer lugar, la complejidad del espacio, que promete contar con todos los servicios de proximidad necesarios para el perfil al que quiere atraer. “El Parque es un nuevo barrio de la ciudad, a tal nivel que le pedimos a los portales inmobiliarios que lo habiliten como barrio en sí. Va a haber un flujo enrome de estudiantes y jóvenes emprendedores con la mirada puesta en la tecnología dada la oferta educativa y empresas que se instalarán allí”, indica.
Asimismo, en el Parque estarán presentes la Universidad de Buenos Aires (UBA), la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), el Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) y la Universidad Torcuato Di Tella, que se sumarán a la oferta educativa de los alrededores como el terciario del Instituto Tecnológico de Educación Superior ORT o Digital House.
Es así que se pensarán los departamentos de uno a tres ambientes, en el que “los estudiantes vivan a pocos minutos a pie del lugar de estudios y en su edificio también puedan usar espacios comunes como un coworking donde estudiar con amigos y vayan a despejarse un rato a la pileta”, dice Gubitosi.
Por otro lado, el entorno inmediato también se encuentra afín con el espíritu del proyecto. Asimismo, el Gerente Comercial del Grupo Portland expresó que el edificio está frente a una plaza y del otro lado se encuentra el edificio público +54 Lab -el primer edificio de coworking de laboratorios y espacios para tecnologías complementarias donde funcionarán startups- y también el proyecto de Sancor Seguros. Al mismo tiempo, habrá un proyecto de HIT, la desarrolladora inmobiliaria que realiza emprendimientos para el mercado corporativo, compró cuatro lotes entre 2021 y 2022 para realizar dos grandes proyectos que precisaban una inversión total de alrededor de US$70 millones.
A la vez, en un contexto en el que escasea la vivienda ofrecida en alquiler, los tres ambientes tienen la posibilidad de alquilar cada suite por separado bajo el concepto de coliving que se usa en varios lugares del globo. En ese marco, si bien el auge de mercado locativo hoy ronda entorno a los temporarios, Gubitosi piensa que son unos pocos los que compraron un departamento con esa finalidadn. “Un gran porcentaje compró pensando en la oportunidad de valor en un proyecto como el del Parque”, indica.
Por otra parte, Gubitosi piensa en la ubicación una batalla ya ganada. “El caso del Parque no es como el del Distrito Tecnológico en Parque Patricios, que está en una zona a la que no estamos acostumbrados a ir, sino que acá la gente viene sola porque ya tiene impresa la impronta del proyecto, a la que le agregan un campus universitario y tecnología. Eso es lo que la gente vio para comprar”, indica.
En tanto, parte del logro en las ventas, lo atribuye en tercer lugar a la definición política de ese momento. “Cuando se definió quiénes eran los tres candidatos hubo un cambio enorme en la gente. Dentro del kirchnerismo, Massa es el candidato más pro mercado y cuando se consolidó el trío de Massa, Bullrich y Milei el mercado reaccionó y entendió el cambio de paradigma de anti mercado a pro mercado”, expresa.
Luego, un dato no menor para comprar en pozo en un momento de incertidumbre macroeconómica es la confianza que transmite la desarrolladora. Por ello, Gubitosi hace hincapié en que Grupo Portland está detrás de proyectos emblemáticos como de L´Avenue Libertador y de momento cuenta con la estructura para tener 87.000 metros cuadrados en ejecución.
Asimismo aparte de la inflación, hay otro factor que impulsó las ventas en pozo del proyecto. Para Eduardo Bagnato, gerente comercial de Toribio Achával -inmobiliaria que comercializa el proyecto- se debe parcialmente a la expectativa de revaluación de las propiedades en la zona. “El precio registra tres meses de incremento consecutivo, acumulando +0.6% desde junio”, indicaron desde Zonaprop acerca de la revalorización de propiedades en la Ciudad.
Finalmente, Bagnato piensa que el proyecto atinó con lo que dice la teoría de las cuatro P: producto, precio, plaza y promoción. “A mi criterio se vendió bien por la propuesta del Parque y el empuje e inversión del Gobierno de la Ciudad, la ubicación y accesos, el mix de compradores de lotes que incluye universidades, empresas para oficinas, desarrolladores para viviendas, aptos profesional y oficinas o coworking. Esto se combinó con la propuesta del proyecto que definió en base al espacio en el que se construirá el diseño, las tipologías, los usos habilitados y el precio”, finalizó.
Por otra parte, la desarrolladora tiene un segundo proyecto en el Parque de Innovación. Así, en el terreno que compraron en junio del 2020 invertirán US$20 millones para construir Palmera Nova, un edificio de 8900 metros cuadrados vendibles que comenzará a fin de año. En tanto, En este caso, la ronda del friends and family realizada el año pasado representó el 45% de las ventas y a partir de este año se vendieron cinco unidades más, consiguiendo así a la comercialización de la mitad del edificio. Por ello, la desarrolladora hoy solicita un valor promedio de US$3200/m² con tickets iniciales que rondan los US$180.000.
En tanto, como Portland participó en varias de las subastas de los terrenos del Parque, hay una lista de empresas que desean conseguir la última porción de tierra que queda vacante en las inmediaciones. Tiene que ver con la parcela P2, un terreno de 1.367,35 metros cuadrados que se subastará el miércoles 11 de octubre.
Los rumores indican que son varios los inversores interesados en comprarlo, quienes deberán desembolsar al menos el precio base de U$S11.827.520 y que deberán dejar un depósito en garantía de antemano de US$354.825,60. Por ello, en la última subasta que se llevó a cabo el día 2 de octubre, fuentes allegadas a la operación confirmaron que tres entidades hicieron un total de 40 pujas por el precio. Hoy día ganó el remate Banco Entre Ríos, que abonó US$24.550.000 por el terreno que inicialmente se había publicado a US$21.321.349,91.
